2021年7月

小泉環境大臣が発言し物議を醸した「住宅への太陽光発電システム設置の義務化を視野に入れるべき」について

国交省が６月３日開催した「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会（第４回）」において、取りまとめ案を公表しました。
内容は「脱炭素社会の実現に向け、再生可能エネルギーの導入拡大は不可欠だが、一律義務化は難しい」というもので、
将来の義務化の可能性を残しつつ、当面は義務化しないことで議論がまとまりました。

何故、そうなったのでしょうか。
その経緯が第11回再生可能エネルギー等に関する規制等の総点検タスクフォースのLIVE配信や同議事録を見るとよくわかります。


【LIVE配信】第11回　再生可能エネルギー等に関する規制等の総点検タスクフォース
https://www.youtube.com/watch?v=uDiLYh-VwDI

同議事録
https://drive.google.com/file/d/1uslF86IDltyMTow2ko7kpcaDnlBVpLdX/view?usp=sharing

資料はこちら
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/conference/energy/20210628/agenda.html

このタスクフォースには、国土交通省・経済産業省・環境省の三省が関わっています。
議事録を読むと、自分のところでは責任を取りたくないといった省庁体質が見えてきます。

再エネタスクフォースの4つの問題点
https://drive.google.com/file/d/1AeccXE6uSOp9Ws1MlVR7_U1kSUxhNZHR/view?usp=sharing

１「平均でZEH」問題：「省エネ20%のみ」では積み増し効果が期待できない
２「NDC46%積増ほぼゼロ」問題：NDC46%目標において、業務・家庭部門の積み増しはなぜ極端に少ないのか？
３「省庁の谷間」問題：建築への太陽光搭載は誰が普及の責任を負っているのか？
４「断熱の上位等級」問題：断熱の上位等級をどのレベルまで設定するのか？

※平均でZEHとは
経済産業省が「2020年までにハウスメーカー等が新築する注文戸建住宅の半数以上で、2030年までに新築住宅の平均でZEHの実現を目指す」
政府目標の達成に向け、課題と対応策を整理した「ZEHロードマップ」を関係省庁等と共に策定（2015年12月）し、当該ロードマップに基づき普及に向け行った取り組み。

※NDC46%とは
菅総理が政府の地球温暖化対策推進本部において表明「2030年度の温室効果ガス削減目標（NDC）を2013年度比で46％削減」とした目標値

省エネ・高断熱に先進的な取り組みをおこなっているのが鳥取県です。
鳥取県では、「とっとり健康省エネ住宅『NE-ST』を設定し助成制度を行っています。

これからの健康的な家づくりの基準は「NE-STな家」
https://drive.google.com/file/d/10Cp2dcV0yuC5J2HT13L8vaJ759RRxLDy/view?usp=sharing

健康快適な室内環境と省エネの両立の為には高い断熱レベルが必要
ヒートショックを防ぐためには最低温度13度まで高められるヒート20、G2レベルの断熱が必要で、
G2レベルの断熱なら、現状の断熱等級4、間欠空調と同じエネルギー消費で連続空調による健康・快適な室内環境ができる。

等級4からG2への初期コストアップは約70万円、太陽光パネル設置で約100万円必要ですが、約10年でコストアップ分が回収できるようです。

断熱と太陽光は10年程度で回収可能
https://drive.google.com/file/d/1utGAK_nthAwlFbKnxU87dlgnUBEAs-_H/view?usp=sharing

以上のことから鳥取県ではG2を推奨レベルとし、住まいる上乗せ額として定額30万円、助成金として130万円用意しています。

2050年に向けて住宅の省エネ化は避けて通れません。太陽光設置も設置義務化に向かうのではないでしょうか

ZEHそのものが普及しているとは言えない昨今ですが、その上のG2提案で他社との差別化を考えてみてはいかがでしょうか。

一般社団法人住まい管理支援機構　会員様メルマガ　　　　　　　NO0237

東京カンテイの知識情報のご紹介

事務局には東京カンテイよりメルマガを送ってもらっていますが、
今回は「東京カンテイ　牧之瀬の知識情報」より一部情報共有をさせていただきます。

１，コロナ禍における不動産流通市場を検証する
https://drive.google.com/file/d/13pjpHlclEmWKyFic8RN3ANZzyIfUpMb2/view?usp=sharing



今回、土地の取引について国交省の土地取引規制基礎調査概況調査結果を基に、
2020 年度(2020 年 4 月～2021 年 3 月)と、2019 年度(2019 年 4 月~2020 年 3 月)の土地の取引件数を比較

現在、三回目の非常事態宣言中ではあるが一回目とは異なり、首都圏の不動産流通市場は活発

■都道府県別の取引件数推移
全国は前年比で96.1%(1.473,923件、前年比60,080件減)。前年度と比較して増加したのは47都道府県中1府16県。
増加率トップは徳島県の105.9%(8,056件、同447件増)。三大都市圏では静岡県の101.8%(24,584件、同444件増）

増加した1府16県のうち13県は地方圏で、コロナ感染者数が比較的少ないことも土地の取引に大きな影響を与えなかったと考えられる。

■首都圏・中部圏の土地取引件数が増加傾向
政令指定都市の取引件数を2020年4-9月と2020年10月-2021年3月で集計すると、2020年4-9月は20都市すべてが前年比で減少したが、2020年10月-2021年3月は20都市中12都市で増加している。
増加率トップは北九州市

今回のコロナ禍によってテレワークが推進され地方への分散化が進み、都心の魅力がなくなるという意見が多く見られるが、日々の通勤ニーズだけで都心が成り立っているわけではない。
都心でしか買えないショッピングへの満足感など、都市の魅力を形成する要因は通勤以外にいくらでもある。
そのため都心部への集中については、集中度を緩和する程度に留まるとみるのが妥当であり、中心都市での取引の集中は今後も進行していくであろう。

２，コロナ禍における賃貸住宅市場の空室期間を検証する
https://drive.google.com/file/d/1wPoOV729MVjwu8mkmpKAKCAmzlJHjL42/view?usp=sharing

東京カンテイのビッグデータから賃貸事例を抽出し、募集を開始してから決定するまでの「募集期間」の長短からコロナ禍における賃貸住宅市場を検証
1回目の非常事態宣言（2020年4月-5月の二か月間の平均募集期間）と2回目の非常事態宣言（2021年1月-4月の三か月の平均募集期間）を比較



東京23区
・アパート　1回目の平均募集期間4.0ヵ月?2回目3.1ヵ月
・マンション　1回目の平均募集期間3.9ヵ月?2回目2.7ヵ月
東京23区外
・アパート　1回目の平均募集期間3.4ヵ月?2回目2.9ヵ月
・マンション　1回目の平均募集期間3.2ヵ月?2回目2.7ヵ月

募集期間がさらに長期化した県も若干あるが多くの多くの都府県では改善が見られた。

３，令和3年分（2021年分）の路線価の変化
https://drive.google.com/file/d/1073QDly_HScubH0bh3gRExcwHh2zdysx/view?usp=sharing

これまで地価上昇に大きく貢献してきた訪日客が新型コロナウィルスの感染拡大で激減し、不動産取引は停滞。
全国的に地価は下落傾向となり、路線価に暗い影を落としている。
今後、景気回復の見通しが立たず地価の大幅な下落があれば、国税庁は路線価を下方修正する方針

全国平均は前年比0.5％下落と、6年ぶりに下落した。
・東京、大阪、名古屋の三大都市圏を含む 39 都府県でマイナスとなり、前年の 26 県から増えた。
・北海道、宮城、千葉、福岡、佐賀、熊本、沖縄の 7 道県は上昇し、山形は横ばい。

・観光地や繁華街の下落が目立つ一方で、主要都市の駅前は堅調で二極化の様相を呈する。
・住宅地はコロナ禍の影響を受けにくく、観光地や商業地と比べて地価も安定している。

詳細分析についてはそれぞれの資料を参照ください。

令和2年度の住宅性能評価制度の実績が取りまとめられました。
新築住宅着工戸数の対する設計性能評価の交付割合は、27.8％となり、5年連続の増加とのことです。

住宅性能評価書（設計）を交付した住宅の割合は増加
～令和２年度の住宅性能表示制度の実施状況について～

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001411114.pdf

住宅性能表示制度の概要
住宅の性能について、国が定める共通のルールに基づき、登録住宅性能評価機関が
評価し、その性能を表示する制度です。

住宅性能評価書には、
①設計図書の段階の評価結果をまとめた「設計住宅性能評価書」
②施工段階と完成段階の検査を経た評価結果をまとめた「建設住宅性能評価書」
があります。
※②の建設住宅性能評価書には、既存住宅を対象とするものもあります。

評価書交付割合は新築着工戸数の27.8％（設計住宅性能評価）で約4棟に１棟が性能評価付き住宅でした。

評価書交付実績（建設住宅性能評価）では新築が191,742戸に対し既存住宅は455戸でした。

一般社団法人住宅性能評価・表示協会
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/

のホームページにでデータが公開されていますので、分析を行ってみました。

住宅性能評価　統計分析
https://drive.google.com/file/d/1GYSzy38F9mZn5_3THf-9K8gYO7nuF1mr/view?usp=sharing

設計住宅性能評価を多く申請している県のトップは一戸建てに限れば愛知県が1位13,322棟、2位埼玉県、3位東京都と続きます。
（共同住宅を含めると東京都が１位）

一戸建てと共同住宅のどちらが多いかを見てみると、共同住宅の方が多い都道府県は全部で9都道府県
北海道、岩手県、宮城県、東京都、神奈川県、京都府、大阪府、兵庫県、高知県でした。

申請の少ない県は、鳥取県、島根県、高知県、富山県、秋田県でした。
鳥取県では一戸建ての年間申請件数が143件で愛知県のわずか1％の申請数でした。

設計住宅性能評価申請後、建設住宅性能評価まで進んだ割合を見てみると
半数以下（50％以下）が6道県でした。（設計と建設では年度をまたぐ案件があるため参考数字です）
北海道、青森県、岩手県、新潟県、島根県、香川県

一方ほぼ全戸（90％以上）建設住宅性能評価まで行っている県は、12県
山形県、埼玉県、千葉県、神奈川県、富山県、石川県、岐阜県、奈良県、和歌山県、広島県、愛媛県、福岡県、鹿児島県

一つのデータもいろいろな切り口で見てみると思わぬ結果が見えてきます。
例えば、首都圏・関西圏では、共同住宅の割合が高いのに対し、
愛知県で一戸建て13,322戸に対し共同住宅は半分以下の6,390戸にすぎません。
愛知県の戸建志向がうかがえる結果です。

ハザードマップポータルサイト

静岡県熱海市の伊豆山地区の土石流、自然の猛威を改めて感じる報道です。

お亡くなりになられた方にお悔やみを申し上げるとともに、被災された皆様の1日も早い復旧をお祈り申し上げます。

今まで何事もなく住んでいた場所がある日突然被害にあう。といった災害が近年増えています。
以前にも一度取り上げましたが、ハザードマップについて改めてご紹介していきます。

不動産売買の時には、水害のリスクについて取引対象の所在地がハザードマップに表示されているときには、
浸水想定区域の外にある場合でも、重要事項説明において、ハザードマップにおける位置を示さなければなりません。
売買に限らず、賃貸借であっても、重要事項説明を行う義務があります。［ 2 0 2 0（令和２）年８月28日施行］

また、売買の対象となる土地が土砂災害警戒区域内、土砂災害特別警戒区域内に該当する場合には、
制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「土砂災害防止対策推進法」の項目にチェックをつけて、
制限内容を説明する必要があります。

土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等について
https://www.mlit.go.jp/river/sabo/sinpoupdf/gaiyou.pdf

これらの情報をまとめてみることができる

ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

がありますので一度どんな情報が載っているのか確認してください。
市役所に出向いて確認していたものが、自宅から簡単に調べられるのでとても便利です。

ハザードマップがあることは知っていてもそれほど注意してみておく必要を感じていなかった。のが今まででした。
しかし、これほど多くの大規模災害が発生するともう他人事ではありません。
たびたび、ニュースでも実は浸水想定区域でした。とか、土砂災害警戒区域の中でした。といった報道の仕方がなされています。

特に新しく家を建てるような場合、新築まもなくで被害にあってはたまったものではありません。
不動産を仲介する立場、住宅を建築する立場としては、お客様の要望を聞きだけでなく、
専門家としてネガティブ情報もきっちり伝えていく必要があります。

行政ごとの情報発信として

防災ポータル
https://www.mlit.go.jp/river/bousai/olympic/helpful01/index.html

というサイトもあります。
こちらは各市町村発信の情報もありますので、知識を身に着けたいと思う方はこちらの方がわかりやすいと思います。

お客様に家の情報提供をする際、このような情報も併せてご紹介してください。

安心R住宅の団体登録が３年の更新を迎え、無事更新手続きが完了いたしました。
安心R住宅制度は、既存住宅（中古住宅）を売り買いする時の制度で、
①基礎的な品質があり「安心」
②リフォーム工事の実施、またはリフォームプランが付いていて「きれい」
③情報が開示されていて「わかりやすい」
について情報が開示されている物件です。
制度の詳しい説明は動画をご覧ください。
https://www.youtube.com/watch?v=Cqrc_mpeSeE